项目建设前期需要完成哪些工作？

工程建设项目通过项目实施组织决策者申请，在完成项目建议书和投资匡算的基础上，得到政府发改委部门的审议批准，并列入项目实施组织或者政府计划后获得项目立项批文。

项目立项之后，前期工作就要分为五大主线工作了，这五项工作同时进行，互有交叉。

第一条主线为规划工作，内容包括选址意见书、用地规划许证等的办理。

《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书”。选址意见书是建设工程（主要是新建的大、中型工业与民用项目）在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合规划要求的意见书。建设项目选址意见书是城乡规划行政主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭据。项目立项之后，根据工程所在地总体规划图和现状图办理建设工程选址意见书及红线图。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”建设项目规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划，对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。即由城市、县人民政府城乡规划主管部门根据控制性详细规划提出的包括出让地块的位置、使用性质、开发强度等方面的要求。按照现行的规定，在城市、镇规划区内，出让国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城乡规划主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施，工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。发包人应根据项目立项批文、选址意见书及方案设计总平面图等办理建设项目规划条件。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。”建设单位应根据选址意见书、方案总平面图、建设用地规划条件等办理建设用地规划许可证。《建设用地规划许可证》是建设用地规划许可证是作为建设单位合法使用地块的证明。

第二条主线为建设用地审批工作，需完成征地组卷工作，包括项目建设前期项目涉及地域进行勘测定界、测量放线、计算所占土地数量及其地域内拆迁物的清点、对失地农民的社会保障等工作，最后对这一系列工作进行统计，组卷逐级上报审批。

建设单位在办理相关征地手续、勘测定界之后，结合第一条主线办理建设用地划拨手续并办理土地使用权证。

一、二两条主线应完成办理“选址意见书”、“用地规划许可证”、“土地使用权证”。
第三条主线为设计工作，包括可行性研究报告及初步设计和设计概算的审批。
建设单位获得建设工程选址意见书之后，在完成社会稳定风险评估、地质灾害评估、交通影响评估、水土保持方案、环境影响评估、土壤调查等基础上同时完成可行性研究报告及投资估算的编制，并报发改委审批。之后在完成方案设计、绿建方案设计、人防方案设计审批的基础之上，完成初步设计及设计概算的审批。
这条主线应完成办理方案设计（总平图）和初步设计及设计概算的编制和审批等，并继续完成施工图设计以及审查工作。
一、二、三条主线工作成果为办理工程规划许可证的前置条件。建设工程规划许可是建设项目是否符合城市规划要求的法律凭证。即建设单位没有获得城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证，不得开工建设，否则是违法行为。

第四条主线为工程招投标工作，即在已经审查合格的施工图的基础上办理监理、施工总承包等的招标手续，确定工程总承包人，并签订施工合同等。

第四条主线结果结合一、二、三条主线中的“选址意见书”、“用地规划许可证”、“土地使用权证”、“工程规划许可证”以及施工图纸、施工合同等办理“建筑工程施工许可证”。
第五条主线为项目立项之后，与上述主线同时办理“七通一平”相关手续，包括临时用电、临时用水、临时道路、场地凭证、排水排污、通信线路、燃气管道等铺设。
上述前期事项办理完毕后，施工单位即可进场施工。

原文作者：周教授
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