文章千古事，得失寸心知。

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奉上十五年前的范文一篇。

浅谈新形势下如何加强房屋

修缮工程计价管理

摘要：本文首先介绍了现阶段房屋修缮工程独特的情况和特征，然后分析了其工程造价的计价行为目前仍然存在的一些局限和不足之处，并指出随着清单计价的进一步推广实施，房屋修缮工程的计价行为也应从多方面加强管理，创新变革，以跟上时代进步的潮流。

关键词：房屋修缮工程计价管理

文章首先要能切题，提出本文论述的论点所在。

目前，随着近年来的大规模的城市建设和住房制度改革，绝大多数的建筑物业已经成为商品住宅或办公楼，而上世纪八十年代建造的建筑物也已进入正常的维修周期，人们对居住环境要求也在提高，需要对建筑物进行二次装修，这些都使房屋修缮的工程量越来越大，其工程施工质量与造价结算之间的矛盾也逐步显现，所以，现阶段如何改善和加强房屋修缮工程造价的研究和管理，具有非常重要的时代意义和现实意义。

首先要对本文需要论述的内容作出完整的介绍，以便铺开论述。

一、房屋修缮工程的实施，往往是为了延长原有房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，并且能够有利于美化环境，因此房屋修缮工程有其独特的情况和特征。

（一）、房屋修缮工程的概况房屋修缮工程是指在房屋的经济寿命内，在对房屋进行查勘鉴定，评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。在房屋使用过程中，往往会由于一些自然因素，人为因素的作用可能会对房屋造成损害。根据房屋的损坏程度，可将修缮工程分类为小修，。中修，大修，翻修，综合维修五类。小修工程，指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工作，如电气，给排水设备的更新，屋面防水的修补等，经测算，一般年平均费用占房屋当时造价的1%左右；中修工程，指房屋少量部件已经损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原房屋规模和结构的工程，墙面、楼地面的局部面层重做，整幢楼门窗整修等工程，经测算，其一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下；大修工程，指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的房屋，其公用生活设备必须进行拆换、改装、新装的工程，大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上；翻修工程，指将原来房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程，翻修工程一般尽量选用原房屋构件和旧料，其费用应低于同类结构的新建房屋；综合维修工程，指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修，其费用一般在同类结构建筑物新建造价的20%左右。

（二）、房屋修缮工程的特点房屋修缮工程有其区别于新建普通建筑物的特点，例如由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，所以房屋修缮工程是大量的经常性的工作；房屋修缮工程往往比较零星分散，所以工程规模较小，连续作业差，施工障碍多，会造成人工、机械等降效；房屋修缮工程由于要保持原有的建筑风格和设计意图，所以其设计、施工、工艺等方面的要求相对于建造同类新建工程来讲要高。

对于需要论述的问题或事物，展开深层次的分析，找出不足之处并分析原因。

二、针对房屋修缮工程的诸多特点和房屋修缮工程日益市场化的现状，其工程造价的计价行为目前仍然存在一些局限和不足之处。（一）、房屋修缮工程计价现行模式不适应推广工程量清单计价的形势。当前我省工程量清单计价正在逐渐步入正轨，建筑装饰工程，安装工程，市政工程、园林绿化工程等都有相应的工程量清单计价规范，围绕《建设工程工程量清单计价规范》这一国家标准展开的一系列计价行为具有“政府宏观调控，企业自主报价，市场竞争决定价格”的特征，符合市场经济的要求，工程量清单计价方式采用综合单价的形式，一般签定固定单价合同，这是一种全新的，动态的计价模式，能够消除传统计价模式的一些弊端。而目前房屋修缮工程的计价模式还是采用传统的以预算定额为基础的静态计价模式，其存在的一些局限性还是显而易见的，如房屋修缮定额单价是静态的单价，无法反映具体工程中的千差万别；固定的取费模式和一成不变的各项费率违背了市场规律，不利于修缮施工企业合理地确定和控制工程造价，不能通过科学和良性的竞争来提高自身的施工管理水平；房屋修缮工程中新材料、新工艺、新机具正在不断涌现，而修缮定额多年未有修编，其定额水平和更新速度远远赶不上房屋修缮工程市场的发展，因此全面依据修缮工程预算定额来控制和确定工程造价，是不尽合理的。所以当前房屋修缮工程的计价模式严重落后于清单计价的形势，急需跟上清单计价变革的步伐，才能适应市场经济的需要。

（二）、房屋修缮定额计价模式中各项费用的组成与现阶段工程建设实际相比明显存在脱节现象。现阶段房屋修缮工程造价由工程直接费、综合间接费、劳动保险费、其它费用、税金等各部分组成，其中工程直接费由定额直接费，其他直接费和现场经费组成，这其中分部分项工程费和措施项目划分得并不是很清楚，而且很多措施项目费用如垂直运输费、超高增加费和材料二次搬运费等，还是以固定费率的形式计算，施工企业计算工程造价时，不得随意调整。此外综合间接费所含的企业管理费、利润也是如此；而且房屋修缮定额中取费等级的划分根据全民、集体和乡镇等企业的性质来划分，也已不合时宜，所有这些都不利于施工企业自身管理的特色和修缮工程的实际计算造价，不利于施工企业切实提高管理水平，参与良性竞争。

（三）、随着房屋修缮工程新材料、新工艺、新机具的出现，修缮工程施工技术方案日益现代化，现行的修缮工程预算定额水平与市场水平存在差距。我省现行的房屋修缮定额于1999年颁发，其中部分定额子目仍然移植于90版的修缮定额，而现在的修缮工程实际当中尤其是拆除工程已经普遍使用了很多大型施工机械，如混凝土破碎机、风镐等，反观修缮预算定额中的主要拆除子目中仍以手工拆除为主，所以经测算，拆除工程根据预算定额计算出的造价与实际市场价格相比往往要高出近20%左右。房屋修缮定额中其他分部工程中的定额子目的水平，虽然考虑到修缮工程中的诸多降效影响因素，如施工对象的不确定，现场环境狭小，施工障碍多，材料运输困难等等，其与现行2004年计价表相应子目对比，仍有一定差距，有的偏高，有的偏低。部分子目在同等情况下单价测算情况具体可见下表：（四）、房屋修缮预算中的定额子目设置也存在一定问题。第一、房屋修缮定额的子目设置还是有强烈的计划经济的色彩，例如钢筋混凝土分部工程中的定额子目，定额单价中包含模板、混凝土、钢筋，其中的含模量、含钢量固定不变，而且模板的品种规定为组合钢模，如采用木模板，则无法调整，这并不符合房屋修缮工程的工程实际和市场规律，使得房屋修缮工程的最终造价和实际发生的费用产生差距;第二、房屋修缮工程的维修手段越来越多，工艺越来越先进，而修缮预算定额属于一种静态定额，且多年来未进行修编，因此造成许多工程项目定额子目缺项，纯粹依靠预算定额无法对房屋修缮工程全面、客观和公正的计价；第三、修缮定额子目与其他专业定额如建筑、装饰、市政以及古典园林工程定额存在很多交叉的子目，往往一些中小型的工程中，先拆除维修，然后进行精装修，则修缮定额和装饰定额这两个专业定额的套用如何划分，如何衔接，非常容易引起争议。

在分析问题的基础上，提出解决问题的措施和办法。

三、随着清单计价的进一步推广实施，这一工程造价的历史性变革越来越深入人心，房屋修缮工程的计价行为也应从多方面加强管理，创新变革，以跟上时代进步的潮流。（一）、建立和完善房屋修缮工程量清单计价规范。我省建设工程中建筑、装饰、安装、市政等专业的计价行为都采用了工程量清单计价模式，使得工程建设中招投标、施工合同的签定、工程建设过程的造价控制、工程的竣工结算都更加规范合理，工程建设各方主体均受益良多。事实证明，房屋修缮工程应该也可以建立和完善独立的工程量清单计价规范。例如房屋拆除工程，可按其结构类型以“平方米”或“幢”设置清单项目；房屋维修工程可根据维修对象的不同分为结构性维修和非结构性维修来设置清单项目；至于一些需要小修、大修、翻修的工程，其清单项目的设置可参照其他专业工程量清单计价规范的有关内容。

（二）、进一步明确房屋修缮定额的使用范围。现行修缮定额对其使用范围也有规定，而在建设工程实际中，修缮定额在使用上与其他专业定额仍然很难区分得十分清楚，因此必须进一步明确房屋修缮定额的使用范围，一些与其他专业定额有交叉并且在定额水平上没有明显差距的定额子目可以减少甚至取消设置。而因为施工对象的不确定，现场环境狭小，施工障碍多，材料运输困难等等因素引起的人工和机械降效，可以由施工企业在综合单价或措施项目费中自行考虑。

（三）、对现有房屋修缮定额进行修编，一是要使其定额形式与其他专业定额保持一致。应将房屋修缮定额中的定额单价形式改为综合单价形式，使修缮工程中的分部分项工程和措施项目工程的综合单价构成包括人工费、材料费、机械费、管理费、利润和一定的风险费用，其中人工、材料、机械的费用根据工程建设市场水平自行确定，管理费和利润根据施工企业的施工方案、管理水平和工程实际难易程度进行调整。这样才真正有利于施工企业合理配置资源，做到自主报价，科学竞争，同时也便于不同专业定额之间相互借鉴参照使用。二是要注意房屋修缮定额子目的设置要恰当，结构合理，简明适用。一般要考虑下列因素：施工场地和修、用并存的限制；拆卸、修补与原有结构的结合；旧材料的加工及其合理利用；工程零星分散和大量手工操作的存在。

（四）、对房屋修缮定额的费用计取程序进行修改。将房屋修缮工程中实体消耗部分费用放入分部分项工程费，将修缮工程费用中原来的直接费和综合间接费中的措施项目放入相应的措施项目费中，同时改变原修缮预算定额中垂直运输费、超高增加费、材料二次搬运费等以固定费率计算措施项目费的做法，将之作为可竞争费用，由施工企业根据实际情况自主报价。此外，将劳动保险费，定额测定费，建筑管理费，安全生产监督费和税金列为规费，作为不可竞争费用。这样，房屋修缮定额的费用组成就和其他专业定额保持了一致，从而将房屋修缮工程的计价行为完全融入到了整个清单计价的社会大环境中，便于各方主体合理确定和控制房屋修缮工程的造价，有效分担风险，加强整个房屋修缮行业的管理。

（五）、加强对房屋修缮工程成本的管理。随着市场经济的发展，房屋修缮定额的工程计价，不可能再以统一的预算价格进行计价，而终究要过渡到以企业内部定额作为修缮工程计价的主要依据。企业内部定额与国家地方预算定额相比水平可以不一样，但内容和形式应该是一致的。要建立起反映企业内部生产技术和管理水平的企业定额，就必须加强房屋修缮工程成本的管理。首先要大量收集所需的历史资料和工程数据，作好成本预测工作，确定修缮工程目标成本，并提出降低成本的各项技术措施，确保降低成本的目标实现；其次要作好成本管理和核算工作，施工企业各部门协同作战，技术部门提出优质先进的施工方案，能够缩短工期，节约资源；材料部门加强材料的管理，定期计算材料耗用和节余情况，切实降低修缮定额材料成本；劳动部门则负责组织实施企业劳动定额，提高企业劳动生产率，降低人工成本。最后要加强修缮工程成本的核算工作，施工企业对修缮工程的预算报价和工程的实际耗费支出进行比较，全面分析和了解工程成本的变动情况，找出工程实际成本与报价产生差距的原因所在和影响因素，找出修缮工程成本的变动的规律性，唯有这样，才能对房屋修缮工程的造价进行有效的控制和管理，真正建立起施工企业自己的修缮工程企业定额，为企业赢得市场打下坚实的基础。

最后作出文章的总结性论述。

综上所述，我们在努力做好原有房屋修缮预算定额管理工作的同时，应当积极地研究和推进房屋修缮工程造价计价方式的改革，重视研究和做好原有房屋修缮预算定额工程造价计价办法与推行工程量清单计价规范相衔接的工作，注意收集房屋修缮工程计价行为中的各种困难和问题，开拓创新，制订出相应的对策和解决办法，从而保证房屋修缮工程造价计价方式的改革能稳步地、有序地推进。

原文作者：周教授
原文地址：[文章千古事，得失寸心知。]