浅议建筑类型的划分

 民用建筑中尤其是住宅建筑中常常可以分类为多层、小高层、中高层、超高层等，但是这只是通俗的分法而已，但是规范一点的讲法还是要看国家规范。 

所以现在基本上是以建筑高度来划分建筑的类型，而这个建筑高度与造价专业的檐高又有一定的差距，这里的建筑高度的计算应是指以绝对海拔高度控制建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度。平屋顶建筑高度应按建筑物主入口场地室外设计地面至建筑女儿墙顶点的高度计算，无女儿墙的建筑物应计算至其屋面檐口；坡屋顶建筑高度应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值；下列突出物不计入建筑高度内： 1)局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1/4者；2)突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等；3)空调冷却塔等设备。

通常比较关注的多层或是高层建筑常常用于民营企业投资是确定下浮率所用，当前部分民营企业投资项目结算时仍旧按定额结算，再根据其建筑类型由承发包双方商定下浮率，通常低层多层下浮率低一些，高层下浮率高一些。但是遇到一些综合商业开发项目，有人防地下室、有多层、有高层，就难以确定其下浮率了，费用定额中这样规定：有不同层数组成的单位工程，当高层部分屋面（竖向切分）占总面积30%以上时，按高层的指标确定工程类别，不足30%的按低层指标确定工程类别。但这也是划分工程类别的依据，针对下浮率的计算并无参考价值。直接发包工程的下浮率这种东西还是要由承发包双方协商在合同中予以确定，只不过在工程咨询逐步高度发展的今天，作为开发企业仍旧用定额计价按实结算并考虑总价下浮的方式稍显原始，下浮率不能完全体现工程成本控制，而且常见的高支模，垂直运输等没有定额套用，该如何？顶层设计中要取消定额，又该如何？所以是时候工程各界人士需关注全寿命周期的工程咨询服务了。

原文作者：周教授
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